Fundacja rodzinna, a nieruchomości

Zalety fundacji rodzinnej w inwestycji w nieruchomości

Fundacja rodzinna otwiera sporo możliwości związanych z inwestowaniem w nieruchomości. Prawnie dopuszczalne jest bowiem nie tylko samo kupno nieruchomości, ale także m.in.: odpłatny ich najem, dzierżawa, przenoszenie do odrębnych podmiotów (np. takich, które zajmują się usługami hotelowymi czy deweloperskimi) oraz prowadzenie na nich gospodarstwa rolnego (choć zastrzec tu trzeba, że sam zakup nieruchomości rolnej obwarowany jest pewnymi ograniczeniami).

Fundacja rodzinna, zgodnie z obowiązującymi przepisami, może też legalnie sprzedać posiadane przez siebie nieruchomości, jeżeli tylko nie zostały one zakupione wyłącznie w celu dalszego zbycia.

Działalność gospodarcza związana z wykorzystaniem przez fundację rodzinną nieruchomości, zwolniona jest z podatku dochodowego. Podatek ten fundacja zapłacić musi bowiem dopiero przy wypłacie świadczeń na rzecz beneficjentów lub fundatora. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy  fundacja rodzinna osiąga przychód z najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, której przedmiotem jest przedsiębiorstwo, zorganizowana część przedsiębiorstwa lub składniki majątku służące prowadzeniu działalności przez beneficjenta, fundatora lub podmiot powiązany z fundacją rodzinną, beneficjentem lub fundatorem. Taka działalność podlega bowiem opodatkowaniu stawką 19%.

Przy zaletach podatkowych związanych z inwestowaniem w nieruchomości w ramach fundacji rodzinnej, warto wspomnieć jeszcze o zwolnionej z podatku PCC transakcji przekazania nieruchomości do majątku fundacji.

Jak więc wnieść majątek do fundacji rodzinnej?

Fundator może wnosić do fundacji rodzinnej bardzo różne rodzaje mienia, a do pewnego stopnia wręcz musi to robić, aby móc pokryć fundusz założycielski. Zgodnie z art. 17 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej, fundusz założycielski nie może mieć bowiem wartości niższej niż 100 000 zł.

Wniesione mogą być przy tym takie składniki jak: nieruchomości, ruchomości, środki pieniężne czy prawa majątkowe.

Jak więc fundator wnosi majątek?

Robi to albo we wspomnianej już formie wnoszenia majątku na fundusz założycielski, albo dokonując darowizny.

Przy wnoszeniu majątku do fundacji rodzinnej w formie pokrycia funduszu założycielskiego, sporządzony powinien przy tym zostać spis mienia, w którym fundator zamieści wszystkie informacje o wartości (rzeczywistej oraz podatkowej) poszczególnych, wnoszonych do fundacji składników.

Drugi przypadek, a więc darowizna, dotyczy natomiast wnoszenia mienia na etapie funkcjonującej już fundacji rodzinnej i rozciąga się na dowolne osoby.

 W obu przypadkach transakcja zwolniona jest z podatku PCC. 

Kto może wnieść majątek do fundacji rodzinnej?

Majątek do fundacji rodzinnej, co do zasady, może wnieść dowolna osoba.

Trzeba jednak zaznaczyć, że fundusz założycielski, zgodnie z obowiązującymi przepisami, musi wnieść sam fundator. Przyjmuje się przy tym, że jeżeli na poczet tego funduszu mienie wnosi małżonek, zstępni, wstępni lub rodzeństwo fundatora – to jest to traktowane tak, jakby wniesione było osobiście przez fundatora. Mienie wprowadzone do fundacji przez inne osoby, nienależące do powyższego grona, traktowane jest natomiast jako wniesione przez fundację rodzinną, a co za tym idzie, może nastąpić tylko w drodze darowizny (lub w szczególnym przypadku: w drodze spadku), a nie pokrycia funduszu założycielskiego i tylko, gdy fundacja już funkcjonuje. Późniejsza wypłata majątku, wniesionego przez fundację (a nie fundatora), na rzecz beneficjentów spowoduje już jednak powstanie obowiązku opodatkowania tych świadczeń podatkiem PIT ze stawką wynoszącą 15%.

W praktyce więc, dla celów podatkowych, powstaje tu konieczność wyliczenia stosownej proporcji pomiędzy majątkiem wniesionym przez fundatora (oraz jego najbliższych) a majątkiem wniesionym przez fundację.

Dla lepszego zrozumienia wytłumaczmy to na poniższym przykładzie:

Przykład

Fundator wniósł do fundacji rodzinnej 100 000 zł na poczet pokrycia funduszu założycielskiego. Następnie jego syn do fundacji wniósł 300 000 zł. Kilka miesięcy później kolega fundatora, do funkcjonującej już fundacji, wprowadził 100 000 zł tytułem darowizny. Przyjmijmy, że beneficjentami fundacji są fundator oraz jego syn. sąJak w tym wypadku wygląda opodatkowanie podatkiem PIT?

Fundator w sumie do fundacji wniósł majątek w wysokości 400 000 zł: 100 000 zł wniesionych samodzielnie przez fundatora oraz kolejne 300 000 zł za pośrednictwem syna (co jednak zgodnie z obowiązującymi przepisami również traktuje się jako majątek wniesiony samodzielnie przez fundatora). Mienie to (stanowiące w sumie 80% mienia fundacji rodzinnej) przy wypłacie na rzecz beneficjentów będzie zwolnione z podatku PIT.

Fundacja rodzinna wniosła z kolei majątek wynoszący 100 000 zł (jest to kwota, którą tytułem darowizny wprowadził kolega fundatora). Od tego mienia (które stanowi 20% całkowitego mienia fundacji), przy wypłacie świadczeń na rzecz beneficjentów (lub ewentualnego rozwiązania fundacji) będzie więc trzeba zapłacić PIT w wysokości 15%.

Czy fundacja rodzinna może nabyć nieruchomość?

Tak, fundacja rodzinna może nabyć nieruchomość. Może to zrobić nie tylko w drodze wniesienia przez fundatora czy darowizny od osoby trzeciej, ale także kupna. Nabywanie i zbywanie mienia to bowiem jeden z dozwolonych dla fundacji rodzinnych rodzajów działalności gospodarczej. Oznacza to, że tego rodzaju inwestycje są dopuszczalne, a ewentualny dochód ze sprzedaży, co do zasady, zwolniony będzie z opodatkowania. Wyjątkiem od tej zasady będą jednak nieruchomości (ale także jakiekolwiek inne mienie) nabyte przez fundację wyłącznie w celu dalszego zbycia. W takiej sytuacji zwolnienie podatkowe nie będzie fundacji przysługiwać.

Aby jednak odpowiedzieć na szersze pytanie, a więc: „W jaki sposób nabytą przez fundację rodzinną nieruchomość można efektywnie wykorzystać?” – przyjrzyjmy się bliżej możliwościom prowadzenia działalności gospodarczej przez tego rodzaju podmiot.

Jaką działalność może prowadzić fundacja rodzinna?

Fundacja rodzinna może prowadzić wyłącznie taki rodzaj działalności gospodarczej, który został wyraźnie określony w artykule 5 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej, a więc:

1. Działalność polegającą na zbywaniu mienia, czyli sprzedaż posiadanych przez fundację rodzinną: nieruchomości, pojazdów i innych przedmiotów (o ile jednak nie były one nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia);
2. Najem, dzierżawa oraz udostępnianie mienia;
3. Przystępowanie do spółek, które prowadzą różne rodzaje działalności;
4. Nabywanie i zbywanie papierów wartościowych oraz innych, tego typu instrumentów;
5. Udzielanie pożyczek – zarówno osobom fizycznym, jak i organizacjom;
6. Obrót zagranicznymi walutami;
7. Produkcja nieprzemysłowa wykonywana w związku z prowadzonym gospodarstwem rolnym (np. produktów pochodzenia roślinnego czy zwierzęcego);
8. Gospodarka leśna wykonywana w związku z prowadzonym gospodarstwem rolnym.

Ponieważ jednak w tym artykule opisujemy fundację rodzinną pod kątem inwestowania w nieruchomości, przyjrzyjmy się, jakie są praktyczne możliwości działania tego podmiotu na tym właśnie polu.

Najem w fundacji rodzinnej

Dochody z najmu z posiadanej nieruchomości to jedna z bardzo efektywnych form pomnażania majątku. Jest też przy tym dopuszczalną formą prowadzenia działalności gospodarczej przez fundacje rodzinne, co równoznaczne jest ze zwolnieniem z podatku dochodowego. Podatek ten fundacja będzie musiała zapłacić dopiero przy wypłacie świadczeń na rzecz beneficjentów lub fundatora.

Działalność deweloperska w fundacji rodzinnej

Wśród przytoczonych wyżej, dopuszczalnych rodzajów działalności gospodarczej, jaką mogą prowadzić fundacje rodzinne, nie odnajdziemy natomiast działalności deweloperskiej. Prowadzenie tego typu działalności może więc wiązać się z koniecznością zapłaty przez fundację podatku dochodowego — i to w podwyższonej, karnej stawce wynoszącej 25%.

Możliwym działaniem powinno być natomiast przeniesienie zakupionego przez fundację rodzinną gruntu do spółki celowej, która prowadzi działalność deweloperską. Udziały w takiej spółce i ewentualne, wypracowane przez nią zyski, wypłacone później w formie dywidendy, co do zasady, powinny dla fundacji pozostać nieopodatkowane. Pamiętajmy jednak, że wykorzystany do takiego działania grunt nie mógł być przez fundację rodzinną nabyty wyłącznie w celu dalszego jej zbycia.

Flipping w fundacji rodzinnej

Flipping w samych swoich założeniach wprost przeczy idei powoływania i funkcjonowania fundacji rodzinnych. Działalność polegająca na zakupie nieruchomości, które nabywane są celem dalszej odsprzedaży i to jeszcze możliwie szybko i z jak największym zyskiem, bez cienia wątpliwości jest działalnością niedozwoloną dla fundacji rodzinnej.

Hotel i wynajem krótkoterminowy w fundacji rodzinnej

Podobnie jak w przypadku działalności deweloperskiej, działalność hotelowa również nie znalazła się wśród dopuszczonych przez ustawodawcę rodzajów działalności gospodarczej, które mogą być wykonywane przez fundacje rodzinne. Taka działalność może więc dla fundacji równać się 25-procentowej, karnej stawce podatku dochodowego.

Wydaje się jednak, że co do zasady, możliwe jest nabycie przez fundację budynku hotelowego i jego późniejsze odpłatne udostępnienie w formie najmu lub dzierżawy operatorowi hotelowemu. Ewentualne dochody z tego tytułu powinny przy tym pozostać poza zakresem opodatkowania fundacji prowadzącej działalność gospodarczą, podatkiem dochodowym.

Podobnie sytuacja zdaje się wyglądać w przypadku wynajmu krótkoterminowego (np. obiektów wakacyjnych). Działalność, która polega na bieżącej obsłudze tego typu nieruchomości (m.in.: sprzątaniu czy serwisowaniu) nie została bowiem przez ustawodawcę wskazana jako dopuszczalna dla fundacji rodzinnych. Ich odpłatny najem czy dzierżawa do podmiotu z branży hotelowej, może już jednak korzystać ze zwolnienia podatkowego. 

Fundacje rodzinne a nieruchomości rolne

Fundacja rodzinna, pomimo że co do zasady może nabywać najróżniejsze nieruchomości, to jednak trzeba wyjątkowo uważać przy nieruchomościach rolnych. W ich przypadku, a także w przypadku nieruchomości leśnych, ustawodawca wyłączył bowiem fundacje z grona podmiotów uprzywilejowanych.

Brak preferencji oznacza z kolei, że przykładowa fundacja rodzinna, chcąca kupić nieruchomość rolną większą niż 1 hektar, przed sfinalizowaniem takiej transakcji będzie musiała uzyskać zgodę od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Zgoda taka nie jest wymagana jedynie dla nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 hektar.

Fundacje cały czas mają przy tym prawo prowadzić gospodarstwa rolne (wynika to z punktu 7 i 8 przytoczonego wyżej artykułu 5 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej), choć tylko w pewnym, ograniczonym zakresie. Ograniczenia ustawodawca wprowadził tu na przykład dla produkcji przetworzonych produktów roślinnych i zwierzęcych uzyskanych w ramach prowadzonych działów specjalnej produkcji rolnej.

Czy fundacja rodzinna płaci podatek od nieruchomości?

Fundacja rodzinna, która posiada w swoim majątku nieruchomości, zobowiązana jest zapłacić od nich stosowny podatek, czyli podatek od nieruchomości.

Oprócz tego, jeżeli wartość tych nieruchomości przekracza 10 milionów złotych, to zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, fundacja musi zapłacić także podatek od budynków, wynoszący obecnie 0,035% podstawy opodatkowania miesięcznie (czyli 0,42% rocznie).

PCC przy sprzedaży nieruchomości w fundacji rodzinnej

O podatku PCC w kontekście fundacji rodzinnych pisaliśmy już szerzej w artykule pt.: „Opodatkowanie fundacji rodzinnej”. Krótko podsumowując zawarte tam informacje: zwolnione z podatku od czynności cywilnoprawnych jest m.in. założenie fundacji rodzinnej oraz przekazywanie do niej  majątku.

Wiele innych transakcji cywilnoprawnych powoduje już jednak powstanie obowiązku płacenia PCC. Oto przykłady:

1. Zakup nieruchomości;
2. Przeniesienie własności majątku;
3. Pożyczka pieniędzy.

CIT i VAT przy wynajmie nieruchomości w fundacji rodzinnej

Najem jako rodzaj dozwolonej działalności gospodarczej, pozwoli skorzystać fundacji rodzinnej ze zwolnienia z podatku dochodowego (który konieczny do zapłacenia będzie dopiero przy wypłacie świadczeń beneficjentom lub fundatorowi).

Trzeba jednak zwrócić w tym miejscu uwagę na pewne ograniczenie w tym zakresie, które wprowadzone zostało w artykule 6 ust. 8 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Zwolnienie z CIT-u przy osiąganych przez fundację rodzinną przychodach z wynajmu (a także dzierżawy i innej umowy o podobnym charakterze) zostało bowiem wyłączone w przypadku nieruchomości (ale również mienia innego rodzaju) służącej prowadzeniu działalności przez beneficjenta, fundatora lub podmiot powiązany z fundacją rodzinną, beneficjentem lub fundatorem. Taka działalność podlega bowiem opodatkowaniu stawką 19%.

Jeżeli chodzi z kolei o podatek VAT w fundacji rodzinnej (o którym szczegółowo pisaliśmy już w kontekście fundacji rodzinnej w innym wpisie), to fundacja może zostać na tym gruncie czynnym podatnikiem tego podatku. Jeżeli spełni natomiast określone wymogi – będzie miała prawo do skorzystania ze zwolnienia.

Wydaje się przy tym, że fundacja rodzinna pozostanie poza zakresem opodatkowania VAT-em, jeżeli posiadane nieruchomości będzie udostępniać jedynie swoim beneficjentom. Działanie takie powinno bowiem, co do zasady, mieścić się w ramach działalności, która nie spełnia definicji działalności gospodarczej, a co za tym idzie: która nie jest związana z podatkiem VAT.

Kiedy fundacja może sprzedać nieruchomość?

Fundacja rodzinna, zgodnie z obowiązującymi przepisami, może legalnie sprzedawać swoje nieruchomości, jeżeli tylko nie zostały one zakupione wyłącznie w celu dalszego zbycia.

Sytuacja sprzedaży nieruchomości krótko po jej zakupie i z widocznym nastawieniem na zysk z tej transakcji spełnia bowiem definicję, opisywanego już wyżej, flippingu, a co za tym idzie: może zostać odczytana jako nielegalna w kontekście fundacji rodzinnej.

Czy komornik może zająć majątek fundacji rodzinnej?

Zgodnie z ustępem 1 artykułu 8 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej: „Fundacja rodzinna odpowiada solidarnie z fundatorem za jego zobowiązania powstałe przed jej ustanowieniem (…). Odpowiedzialności tej nie można bez zgody wierzyciela wyłączyć ani ograniczyć”.

Powyższy przepis oznacza, że odpowiednio wczesne wniesienie majątku przez fundatora do fundacji rodzinnej może pozwolić na jego uchronienie przed roszczeniami ewentualnych wierzycieli. Majątek ten staje się bowiem majątkiem nieściągalnym i niepodlegającym egzekucji.

Takiego efektu „parasola ochronnego” nie uzyskamy jednak gdy majątek do fundacji rodzinnej wprowadzimy już po powstaniu zobowiązania. W takiej sytuacji komornik jak najbardziej może więc zająć majątek fundacji.

Fundacja rodzinna, a zachowek

Pojawienie się w polskim porządku prawnym fundacji rodzinnych przyniosło zmiany w prawie spadkowym, w tym również w zakresie zachowku i elastyczności do jego podejścia. Możliwe stały się na przykład umowy o zrzeczenie się zachowku.

Sama fundacja zaczęła być natomiast wykorzystywana także jako środek umożliwiający wyeliminowanie potencjalnych problemów związanych z podziałem majątku i właśnie z zachowkiem.

Faktem jest bowiem, że odpowiednio wcześnie założona fundacja pozwala nie płacić zachowku od mienia wniesionego do niej po upływie 10 lat przed otwarciem spadku.

PODSUMOWANIE

Pomimo ograniczonego katalogu rodzajów działalności gospodarczych, które można wykonywać w ramach fundacji rodzinnej, rozwiązanie to kryje naprawdę wiele możliwości – w tym również takich, które związane są z bardzo atrakcyjnym dla wielu osób, szeroko pojętym rynkiem nieruchomości.

Kupno i sprzedaż nieruchomości (choć nie flipping!), ich wynajmowanie i dzierżawa czy przenoszenie gruntów lub budynków do zewnętrznych podmiotów to tylko niektóre sytuacje, na które zezwolił fundacjom ustawodawca.

Do działania w dopuszczalnym zakresie zachęcają również, stojące za fundacją rodzinną: zwolnienie z podatku dochodowego oraz inne, podatkowe benefity.

Fundacja rodzinna poza możliwościami inwestowania w nieruchomości posiada wiele innych zalet (takich jak na przykład opisana wyżej ochrona majątku czy sposobność ominięcia problemów z zachowkiem). O wszystkich przeczytać możesz w tekstach na naszym blogu (np. we wpisie „Wady i zalety fundacji rodzinnej”).

Jeżeli jesteś zainteresowany możliwościami, jakie związane są z fundacją rodzinną, zapraszamy również do zapoznania się z przygotowaną przez nas ofertą.