Fundacja rodzinna może prowadzić działalność opodatkowaną VAT, w tym wynajem nieruchomości. Sprawdź, kiedy możliwe jest odliczenie podatku i jak opodatkować świadczenia dla beneficjentów. Artykuł oparty na interpretacjach KIS i aktualnych przepisach.
Fundacja rodzinna, mimo że jej celem nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, może realizować czynności opodatkowane VAT – zwłaszcza wynajem nieruchomości. Problematyczne w praktyce okazują się jednak przypadki, gdy fundacja ponosi nakłady (np. zakup, budowa lub remont) na nieruchomość, a następnie udostępnia ją beneficjentowi jako świadczenie niepieniężne. Czy w takiej sytuacji możliwe jest odliczenie podatku naliczonego? Czy świadczenie podlega opodatkowaniu?
Fundacja rodzinna a VAT
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są m.in. osoby prawne wykonujące działalność gospodarczą. Działalność ta obejmuje nie tylko typową działalność zarobkową, ale także wszelkie działania polegające na wykorzystywaniu majątku w sposób ciągły i odpłatny (np. najem).
Wykonywanie przez fundacje rodzinne ich zasadniczych celów określonych w art. 2 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej (gromadzenia mienia, zarządzania mieniem w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów) nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.
Poza działaniami wynikającymi z art. 2 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej (podejmowanymi przez każdą fundacje rodzinną) fundacje rodzinne mogą (ale nie muszą) prowadzić działalność gospodarczą w zakresie dopuszczonym przez art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. Jeśli te działania spełniają definicję określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to Fundacja wykonuje działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Wtedy w fundacji pojawia się kwestia VAT.
Kiedy fundacja rodzinna może odliczyć VAT?
O ile jednak przy nabyciu lub wniesieniu nieruchomości do fundacji kwestia VAT zależy głównie od statusu podatkowego zbywcy (np. osoby fizycznej, spółki, podatnika VAT), o tyle w przypadku planowania przyszłych przychodów z nieruchomości to fundacja samodzielnie decyduje o sposobie rozliczeń na gruncie VAT. Od jej wyboru zależy, czy świadczenia będą opodatkowane, czy też pozostaną poza zakresem VAT, co z kolei wpływa na możliwość odliczenia podatku naliczonego. W szczególności, czy VAT który potencjalnie pojawił się jako moment wniesienia aktywów i ponoszenia kosztów przez Fundację Rodzinną będzie mógł być rozliczony. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, odliczenie VAT naliczonego możliwe jest tylko wtedy, gdy towary i usługi są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Oznacza to, że odliczenie VAT nie przysługuje w związku z:
- czynnościami związanymi z gromadzeniem i zarządzeniem mieniem – prowadzonymi poza działalnością gospodarczą, więc świadczenia dla beneficjentów nie podlegają opodatkowaniu VAT,
- czynnościami, które są zwolnione z VAT – wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe.
O ile kwestia związana ze zwolnieniem z VAT wynajmu na cele mieszkaniowe wynika wprost z ustawy VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), o tyle brak ujęcia świadczeń dla beneficjentów w działalności gospodarczej może nie być intuicyjny, dlatego przytaczamy stosowny fragment dla interpretacji nr 0114-KDIP4-3.4012.538.2024.3.APR.
„Tym samym czynności wynikające ze spełnienia w ramach zadań statutowych fundacji rodzinnej świadczeń na rzecz swoich beneficjentów, pozostają poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług. Są one bowiem realizowane przez fundację rodzinną poza zakresem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a fundacja rodzinna realizując te czynności, nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.”
VAT w fundacji rodzinnej – podsumowanie
Tematyka podatku VAT przy wynajmie nieruchomości w fundacjach rodzinnych dotyczy czterech głównych obszarów.
Zakres działania fundacji w zakresie wynajmu – fundacja rodzinna może:
- utrzymywać nieruchomości w ramach procesu zarządzania mieniem, nie będąc podatnikiem VAT,
- prowadzić działalność gospodarczą.
Nieruchomość w fundacji rodzinnej – do fundacji rodzinnej nieruchomości mogą trafić:
- w wyniku transakcji objętej podatkiem VAT np. zakup nieruchomości B2B, budowa,
- w wyniku transakcji nie objętej VAT np.: darowizna, zakup nieruchomości od osoby prywatnej.
Przeznaczenie wynajmu nieruchomości – fundacja rodzinna może:
- wynajmować nieruchomość, w ramach czynności która co do zasady jest opodatkowana VAT np. wynajmować garaż, lokal usługowy,
- wynajmować nieruchomość, w ramach czynności która co do zasady jest bez VAT – wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe.
Kontrahent dla wynajmu – fundacja rodzinna może:
- wynajmować nieruchomość jako świadczenie gotówkowe,
- udostępniać nieruchomość dla beneficjenta, czyli bezgotówkowo.
Przykłady; VAT w fundacji rodzinnej
Przykład 1 – brak odliczenia
Fundacja otrzymuje nieruchomość w darowiźnie, remontuje ją (bez prawa do odliczenia VAT, bo brak związku z czynnościami opodatkowanymi), a następnie nieodpłatnie udostępnia beneficjentowi do zamieszkania. Nie występuje tutaj ani VAT należny, ani prawo do odliczenia VAT naliczonego. Takie stanowisko potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 5 listopada 2024 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.538.2024.3.APR. W rezultacie koszty w fundacji są ujmowane w wartości brutto.
Przykład 2 – pełne odliczenie
Fundacja buduje lokal użytkowy, ponosząc nakłady inwestycyjne udokumentowane fakturami VAT. Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i planuje komercyjny wynajem nieruchomości na rzecz innego podatnika VAT. W związku z tym wystawia faktury z VAT i rozlicza podatek należny.
Ponieważ nabycie i wydatki inwestycyjne dotyczą nieruchomości wykorzystywanej do czynności opodatkowanych, fundacja ma prawo do odliczenia VAT naliczonego. Koszty poniesione w związku z budową i eksploatacją lokalu są ujmowane w wartości netto. Jest to sytuacja klarowna, gdzie zarówno obowiązek podatkowy, jak i prawo do odliczenia są bezsporne. Konieczna jest tu dokumentacja intencji opodatkowania świadczenia.
Przykład 3 – Proporcja VAT
Fundacja otrzymuje nieruchomość w darowiźnie, remontuje ją ponosząc nakłady inwestycyjne udokumentowane fakturami VAT, a następnie wynajmuje i nieodpłatnie udostępnia beneficjentowi do zamieszkania. Jeśli nieruchomość jest komercyjnie wynajmowana na cele nie mieszkaniowe to VAT należy rozliczać na zadach proporcji uwzględniając jedynie % wykorzystanie nieruchomości na cele komercyjne. W przypadku, gdy nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe, to odliczenie VAT nie przysługuje.
Przykład 4 – zmiana przeznaczenia – korekta VAT
Fundacja buduje nieruchomość usługową, ponosząc nakłady inwestycyjne udokumentowane fakturami VAT. Na etapie inwestycji zakłada wynajem komercyjny i dokonuje odliczenia VAT od ponoszonych kosztów. Po zakończeniu budowy nieruchomość nie zostaje jednak wynajęta – zamiast tego spółka udostępnia ją nieodpłatnie beneficjentom.
W takiej sytuacji dochodzi do zmiany przeznaczenia nieruchomości i wykorzystania jej do celów nieopodatkowanych. Tym samym odliczony wcześniej VAT staje się niesłusznie rozliczonym podatkiem. W konsekwencji fundacja może jest zobowiązana do dokonania korekty odliczenia. Dodatkowo istnieje ryzyko naliczenia odsetek i sankcji, jeśli organy podatkowe zakwestionują zasadność wcześniejszego odliczenia.
PODSUMOWANIE
Masz pytania dotyczące VAT w fundacji rodzinnej? Napis do nas lub przeczytaj więcej o fundacjach rodzinnych na blogu Genprox. Pomagamy założyć i prowadzić fundacje rodzinne, obsługujemy je księgowo, sprawozdawczo i podatkowo.
Jesteś zainteresowany możliwościami, jakie są związane z fundacją rodzinną? Zajrzyj do przygotowanej przez nas oferty.
Nie. Fundacja rodzinna staje się podatnikiem VAT tylko wtedy, gdy prowadzi działalność gospodarczą.
Zgodnie z art. 15 ustawy o VAT, samo zarządzanie mieniem i wypłata świadczeń beneficjentom nie stanowią działalności gospodarczej. Dopiero działania o charakterze zarobkowym – np. wynajem lokali na rzecz podmiotów trzecich – mogą skutkować obowiązkiem rejestracji do VAT.
Tak, ale tylko wtedy, gdy nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT.
Odliczenie VAT przysługuje, gdy inwestycja służy np. komercyjnemu wynajmowi lokalu użytkowego. Brak prawa do odliczenia występuje przy udostępnieniu nieruchomości beneficjentowi bez wynagrodzenia – ponieważ taka czynność nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.
Nie, takie świadczenie nie podlega opodatkowaniu VAT.
Fundacja działająca w ramach celów statutowych nie jest w tym zakresie uznawana za podatnika VAT. Przekazanie lokalu beneficjentowi nie stanowi odpłatnej dostawy towarów ani odpłatnego świadczenia usług.
Tak – należy wówczas stosować proporcję VAT.
Jeśli część nieruchomości jest wynajmowana komercyjnie, a część bezpłatnie udostępniona (np. beneficjentowi), fundacja może odliczyć VAT wyłącznie proporcjonalnie do części przeznaczonej na działalność opodatkowaną.
W takiej sytuacji należy dokonać korekty odliczenia VAT.
Zmiana przeznaczenia (np. z planowanego wynajmu komercyjnego na nieodpłatne użyczenie) powoduje, że wcześniej odliczony podatek staje się nienależny. Fundacja musi skorygować VAT i może być zobowiązana do zapłaty zaległości wraz z odsetkami.
Skontaktuj się z nami
Dariusz Frańczak, Dyrektor ds. wycen
dariusz.franczak@genprox.com
Tel. +48 696 011 123
Dariusz Landsberg, Dyrektor zarządzający
dariusz.landsberg@genprox.com
Tel. +48 603 413 133
Due diligence finansowe i Wyceny
W Genprox rocznie realizujemy kilkadziesiąt analiz Due Diligence i wycen aktywów dla funduszy VC. Naszym Klientom oferujemy profesjonalne i kompleksowe usługi analiz Due Diligence obejmujące:
- przegląd materiałów,
- szczegółową analizę księgową,
- szczegółową analizę podatkową,
- analizę zdolności Spółki do generowania zysków i challenge modelu finansowego.
Realizujemy zarówno badania Due Diligence dla funduszy VC, jak i projekty pre-Due Diligence dla Startupów, które chcą się właściwie przygotować do badania Due Diligence. Nasz doświadczony zespół składa się z ekspertów mających co najmniej 10-letnie doświadczenie w branży finansowej, doradczej i podatkowej. Posiadamy kwalifikacje ACCA, Biegłego Rewidenta, Doradcy Inwestycyjnego, Doradcy Podatkowego oraz Maklera Papierów Wartościowych.
Mamy również doświadczenie w modelowaniu finansowym. Dział doradczy Genprox tworzą partnerzy z wieloletnim doświadczeniem w zarządzaniu finansami, księgowością, podatkami i controllingiem zarówno w dużych międzynarodowych instytucjach finansowych, jak i prywatnych przedsiębiorstwach.